Ипотека на 50 лет: за и против нового спорного предложения

Дорогой Чак! Мы женаты семь лет и наконец готовы купить свой дом. Я знаю, что это немного преждевременно, но посоветуешь ли ты нам воспользоваться 50-летней ипотекой для нашей первой покупки жилья, если такая возможность появится?

С уважением,
Ждущие покупки дома

Дорогие Ждущие покупки дома!

Администрация Трампа выдвигает идею 50-летней ипотеки. Это очень спорное предложение. Быстрый расчет по текущим процентным ставкам показывает, что общая стоимость дома в $400 000 может вырасти почти до $1 000 000 при таком сроке кредита.

Хотя это звучит безумно, давайте сначала посмотрим на причины появления этого предложения, а затем разберем все за и против.

Покупка жилья откладывается

Средний возраст покупателей, приобретающих жилье впервые, продолжает неуклонно расти. По данным Realtor.com, в 2025 году он достиг 40 лет.

В 2023 году Zillow и The Knot провели анализ, который показал 55-процентный рост числа пар, выбирающих фонд на покупку дома для свадебного реестра подарков с 2018 года.

Гости жертвуют деньги на первоначальный взнос или ремонт дома в качестве подарка, вместо того чтобы покупать физический предмет. Деньги поступают на банковский счет молодоженов.

Для государственной поддержки 50-летних ипотечных кредитов потребуется изменить действующее жилищное законодательство США. Также возникает вопрос, будут ли кредиторы готовы предложить разумную фиксированную процентную ставку на такой длительный срок.

Хотя это и рискованно, частные кредиторы могли бы создавать 50-летние неквалифицированные ипотечные кредиты, взимая более высокие процентные ставки. Это потенциально могло бы помочь открыть рынок для первичных покупателей жилья.

Плюсы 50-летней ипотеки

• Более низкие ежемесячные платежи.
• Делает владение жильем более доступным, особенно для первичных покупателей.
• Возможность рефинансирования в будущем.
• Увеличение числа покупателей жилья может стимулировать экономический рост.

Минусы 50-летней ипотеки

• Более высокие процентные ставки и общая стоимость процентов.
• Медленный рост собственного капитала затрудняет продажу или рефинансирование.
• Потенциал для еще более высоких процентных ставок.
• Может привести к росту цен на жилье.

Лучше, чем аренда?

Сторонники предполагают, что 50-летняя ипотека лучше, чем 50 лет аренды — особенно если домовладельцы в какой-то момент рефинансируют кредит или погасят его досрочно.

Однако нельзя игнорировать потенциальные последствия. 50-летняя ипотека может открыть двери для покупки более дорогого дома, чем человек может реально себе позволить, или для инвестиций в несколько объектов.

Риск заключается в том, что большинство людей не останутся в доме на 50 лет. По состоянию на 2024 год, согласно нескольким анализам данных о недвижимости, медианный срок владения (точка, в которой половина домовладельцев прожила дольше, а половина — меньше) составляет 11,8 лет.

Это почти вдвое больше, чем 6,5 лет, зафиксированных в 2005 году. Если домовладелец переедет или проведет рефинансирование менее чем через 10 лет, он накопит очень мало собственного капитала.

Япония уже пробовала нечто подобное

Сверхдолгосрочные ипотечные кредиты (до 100 лет, иногда называемые «кредитами на три поколения») были введены в конце 1980-х годов во времена японского пузыря активов.

Низкие процентные ставки и спекулятивная лихорадка на рынке недвижимости привели к небрежной кредитной практике. Они позволяли семьям передавать долг из поколения в поколение, но они способствовали финансовым рискам, когда пузырь лопнул в 1990 году, вызвав массовые дефолты и кредиты с отрицательным капиталом.

К 1990-м годам такие продукты в основном исчезли с рынка из-за ужесточения регулирования и экономических последствий.

Мнения экспертов

«Я боюсь, что 50-летняя ипотека привлечет неискушенного потребителя, того, кто не понимает, как работают финансы и проценты. Если вы берете 50-летнюю ипотеку, накопление капитала в доме займет у вас в четыре раза больше времени. Это привлечет потребителя, который уже испытывает трудности. Разрыв между богатыми и бедными снова станет еще больше. И я думаю, что с этой 50-летней ипотекой разрыв станет еще больше» (Майка Смит, эксперт по восстановлению кредитной истории).

«Это не решит главную проблему на рынке жилья» (Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin).

«Медленное накопление капитала сильно затруднит переход на более дорогое или дешевое жилье. Также потребуется почти 40 лет, чтобы выплатить половину суммы, а это значит, что большинство заемщиков не начнут накапливать значительный капитал до последнего десятилетия» (Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов).

«Если слишком много людей возьмут эти долгосрочные кредиты, это может создать пузырь, в котором стоимость жилья будет искусственно завышена, особенно если покупатели растягивают свой бюджет, чтобы просто попасть на рынок» (Тодд Луонг, сотрудник REMAX DFW, Фриско, Техас).

Несколько советов

В Библии сказано: «Заемщик делается рабом заимодавца» (Притчи 22:7, Синодальный перевод). Долгосрочная задолженность опасна, поэтому:

• Будьте терпеливы; будьте довольны и благодарны, делая steady progress.
• Определите план накоплений на дом. Запишите цель и отмечайте вехи.
• Живите экономно в течение нескольких лет, сократив все ненужные расходы. Возможно, переедьте к друзьям или родственникам или снимайте крошечный дом, жилой прицеп или квартиру для бабушки, максимально увеличивая свои сбережения.
• Подумайте о жизни и работе в менее дорогих городах или штатах.
• Продолжайте изучать рынок жилья и молитесь, чтобы Господь предоставил подходящий дом.
• Когда сможете купить, решите платить дополнительно каждый месяц, чтобы сократить срок кредита (при этом продолжая создавать резервный фонд на содержание и ремонт).

Полезные инструменты и статьи

• «Являются ли 50-летние ипотечные кредиты жизнеспособным вариантом? Анализ цифр.»
• «Чем 50-летняя ипотека будет отличаться от 30-летней.»
• «10 способов получить более низкую ипотеку.»
• «Помощь взрослым детям в приобретении дома.»
• «Что лучше: арендовать или покупать?»
• «Владение vs. Аренда.»

Если долг по кредитной карте является финансовым бременем или мешает вам копить на первоначальный взнос, подумайте о том, чтобы обратиться в Christian Credit Counselors. Они являются надежным партнером Crown и могут помочь вам консолидировать долги и встать на путь к финансовой свободе.

Чак Бентли — генеральный директор Crown Financial Ministries, глобального христианского служения, основанного покойным Ларри Бёркеттом. Он ведущий ежедневной радиопередачи My MoneyLife, которая транслируется на более чем 1000 христианских музыкальных и разговорных радиостанций в США, и автор своей последней книги «Экономические доказательства существования Бога?». Обязательно подпишитесь на Crown в Facebook.