Гостеприимство начинается с реформ зонирования

Когда моя семья переехала в Мичиган более десяти лет назад, мы искали не просто трехкомнатный дом в нашем ценовом диапазоне. Нам хотелось места, которое бы дарило красоту, обновление и радушие для детей и гостей.

Как новички в штате, мы относились к выбору расположения очень внимательно. Наш предыдущий дом терял в цене из‑за провинциального окружения, поэтому мы волновались о будущей стоимости недвижимости.

Будучи урбанистом и географом, я картировал изменения демографии и цен на жилье, а также создавал карты времени в пути на велосипеде и автобусе до работы и школ. Во время двухдневного интенсивного поиска дома мы осмотрели 11 домов в городских и пригородных районах.

Мы уже склонялись к тудоровскому дому 1920‑х годов, когда наш агент по недвижимости застал нас врасплох: он предупредил, что наш любимый дом находится прямо «на линии». Я заподозрил, что речь идёт о расовом разделении.

История зонирования и его влияние

Карта зонирования, разделяющая города на районы, и нормативы, определяющие правила для каждого из них, появились в начале XX века. Изначально целью было дать покупателям и кредиторам уверенность, что рядом не появятся шумные производства или высотные небоскрёбы.

Однако в 1926 году Верховный суд в деле Village of Euclid (Огайо) против Ambler Realty подтвердил право ограничивать строительство многоквартирных домов и промышленных объектов, и зонирование быстро распространилось.

В первой половине XX века застройщики часто приписывали к участкам расовые соглашения, обеспечивая сегрегацию, а Федеральная жилищная администрация поощряла расово однородные сообщества. Закон о справедливом жилье 1968 года запретил расовую дискриминацию в сфере жилья, но это лишь привело к усилению роли зонирования как способа контролировать «характер» районов и не допускать нежелательных видов использования земли.

В конце концов мы купили тот дом. Судя по картам обеспечения ссуд времён «Нового курса» 1930‑х годов, наш нынешний район находился между самым высокооценённым и самым низкооценённым, то есть «красно‑обведённым», районами города.

Семьи здесь до сих пор ощущают последствия тех границ. Наш дом расположен внутри границ города Гранд-Рапидс, но всего в трёх кварталах к востоку — пригород East Grand Rapids, где выпускников государственных средних школ, поступающих в четырехлетние вузы, в три раза больше, чем в Гранд‑Рапидс.

Жизнь здесь заставила меня обращать внимание на видимые и невидимые разделительные линии, которые формируют наши места и наше христианское призвание быть гостеприимными соседями.

Почему места важны

Сегодня общины по всей Северной Америке вовлечены в дебаты о реформах зонирования. Сто лет назад, когда Верховный суд поддержал законы Euclid, это происходило ради защиты здоровья, безопасности и благосостояния общины. Но, отводя большую часть городской земли под отдельно стоящие одно‑семейные дома, мы забыли думать о публичном благе.

Христиане ценят все три эти составляющие и часто проявляют гостеприимство в церквях и частных домах. Но они также могут вести за собой в вопросе влияния на городские зонирования и на типы жилья, чтобы любить нынешних и будущих соседей.

Места формируют людей — и как отдельных личностей, и как сообщества. В противовес доминированию статистики и компьютерных карт в конце XX века, профессор географии Университета Миннесоты Yi‑Fu Tuan призывал уделять внимание человеческому опыту места.

Туан показал, что места — это целостные «ассамбляжи» материальной среды, социальных отношений, воспоминаний, эмоций и историй. Места мощно влияют на наше здоровье, мировоззрение, политику, круг друзей и общее благополучие.

Последствия для детей и семей

Например, хоть все бедные дети сталкиваются со множеством материальных недостатков, важно и где они растут. Место проживания в детстве определяет круг друзей, одноклассников и ролевых моделей.

Наш район влияет на доступ к хорошим школам, паркам и внеклассным программам. Исследования показывают, что взросление в бедном, сегрегированном районе с нехваткой хороших школ и семей из двух родителей оказывает глубокое негативное влияние в дальнейшем, независимо от семейного дохода или расы.

По данным Атласа возможностей Гарвардского университета:

• 6% белых мальчиков, выросших в бедных домохозяйствах в моём районе, к взрослому возрасту были заключены в тюрьму;
• в нескольких кварталах к северо‑западу этот показатель достигает 19%;
• в пригородах к востоку показатель падает ниже 1%.

Молодые люди, выросшие в бедности в East Grand Rapids или в поселении Cascade Township, в среднем зарабатывают вдвое больше по сравнению с теми, кто вырос в тех же экономических условиях, но в нескольких кварталах от моего района в Гранд‑Рапидс.

В США продолжительность жизни различается между расовыми группами до 13 лет, но разрыв между самыми здоровыми и наименее здоровыми округами страны достигает ошеломляющих 27 лет.

Почему возможности не доступны всем

Почему же не все пользуются возможностями пригородов вроде East Grand Rapids или Cascade? Практически все жилые районы в этих сообществах зонированы под отдельно стоящие одно‑семейные дома, цены и налоги на имущество высоки.

В отличие от города Гранд‑Рапидс, где есть и государственное жилье, и дома и квартиры, построенные религиозными и благотворительными организациями, в East Grand Rapids нет ни одного субсидированного блока для малоимущих.

В Cascade есть только одно здание для малоимущих пожилых людей.

Значение домов и зонирования

Наш дом даёт нам район, к которому мы принадлежим, и соседей, которых можно любить. Но районы также ставят перед нами задачу жить рядом с другими, где внешние эффекты от чужой собственности сильно влияют на удовольствие от собственного дома и его рыночную стоимость.

Для большинства семей дом — это главный актив. Поэтому домовладельцы долго искали способы контролировать окружение, чтобы защитить свои инвестиции и обеспечить хороших соседей.

Зонирование действует как ДНК района: оно предписывает, какие типы зданий, использования и даже животные допустимы, а также высоту зданий, требования к парковке, отступы от границ участков и многое другое.

Если пройтись по городам Северной Америки с картой зонирования, удивляешься, насколько эффективно правила зонирования формируют характер районов. Почему на одних улицах высокие многоквартирные дома, а на других — только одно‑семейные дома, — всё это прописано в кодексе зонирования.

Примеры правил зонирования

В нескольких милях к востоку от моего дома, в поселении Cascade, находится престижный школьный округ Forest Hills. Правила R‑1 там предписывают, что участки должны быть не менее 80 000 квадратных футов (≈1,8 акра), а одноэтажные дома — не меньше 1 300 квадратных футов полезной площади.

В East Grand Rapids и Cascade, как и в большинстве городов и пригородов США, доминируют зоны для отдельно стоящих одно‑семейных домов. Например, несмотря на дефицит жилья, Сиэтл зонировал более 70% своего жилого фонда под отдельно стоящие одно‑семейные дома.

Как правило, самые желанные районы, особенно вблизи природных достопримечательностей и парков, обозначаются как зоны одно‑семейных домов, в то время как районы у шумных шоссе или коммерческих зон — под многоквартирную застройку.

Планировщики и городские депутаты в Миннеаполисе, например, теперь рассматривают зонирование под одно‑семейные дома как продолжение практик расовой исключительности и способ для средних и высших слоёв сохранять свои привилегии.

Отдельно стоящие одно‑семейные дома могут быть отличным местом для воспитания детей и проявления гостеприимства, но они не подходят всем домохозяйствам: некоторым не нужна лишняя площадь и постоянный уход.

Миннеаполис и попытки изменений

В 2019 году мой родной город Миннеаполис получил широкое внимание за свой План 2040, ставший первым крупным городом США, отменившим зонирование исключительно под одно‑семейные дома, чтобы открыть самые желанные жилые районы для широкого круга людей независимо от финансовых возможностей.

План 2040 разрешает в ранее одно‑семейных зонах строить различные типы жилья: дуплексы, небольшие многоквартирные дома и маленькие «задние» коттеджи.

Другие города последовали примеру Миннеаполиса, но отмена зонирования под одно‑семейные дома столкнулась с серьёзными препятствиями. Реализация плана Миннеаполиса 2040 задержалась на годы из‑за …